8月14日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”，00405.HK）公布半年成绩单，上半年整体经营保持稳健。在复杂多变的市场环境中，越秀房产基金凭借多元化的资产布局、精细化的运营管理以及灵活的财务策略，进一步降低融资成本，以“战略定力+运营深耕”持续释放资产价值，夯实长期主义的发展“基本盘”。
▲中：越秀房产基金董事长及非执行董事 江国雄先生左：越秀房产基金执行董事及行政总裁 区海晶女士
右：越秀房产基金财务总监 关志辉先生
2025上半年，越秀房产基金整体经营收入9.66亿元（人民币，下同），物业收入净额6.79亿元；整体期末出租率82.2%，整体期末租金单价187.5元/㎡/月（不含酒店公寓），总体经营保持稳定。
受益于利率下行环境，越秀房产基金融资成本降低，报告期内融资成本为人民币4.03亿元，同比下降13.5%，较去年同期节省6,300万元，平均融资成本降至近三年以来低位；上半年平均付息率3.92%，同比下降64个基点；外汇敞口管理得当，较上年同期降低31个百分点至28%。
从业态表现来看，越秀房产基金旗下物业组合展现整体平稳态势，租户结构持续优化，资产运营稳中提质。
写字楼业态仍然作为收入贡献的主力军，凭借优越地段资产与专业运营，紧抓新质生产力持续推动办公楼需求复苏、上半年办公需求逐季回暖的机遇，出租率保持稳定，续约情况良好，继续贡献55%的主要收入来源。
▲广州国际金融中心酒店公寓收入占比26%，受益于国内旅游市场复苏以及消费升级趋势，紧抓商旅、展会等需求机遇，客房收入和入住率表现均优于竞争群酒店公寓。
零售商业把握消费市场的温和复苏及精准的品牌租户策略调整，主力店有效拉动销售增长。
专业市场在产业升级背景下，依托强大的跨境商贸平台优势，持续引领中国专业市场转型升级的创新风向。
通过多元业态协同发展以及有效的风险管理，越秀房产基金进一步凸显长期价值和可持续增长潜力，资产价值再获行业和市场高度认可。
资产价值的可持续增长源于持续的“稳中提质”。报告期内，越秀房产基金聚焦其不断强化的“四维能力”——产品力、招商力、运营力和服务力，积极捕捉各业态发展机遇，通过优化招商机制，加快推动产品升级迭代，最大力度盘活现有资源，积极创造新的业绩增长点。
写字楼方面，通过多措并举加强招商，加速盘活资源，稳守整体出租率，整体写字楼业态上半年经营收入5.32亿元，新签面积合计48,822㎡，同比增长7.5%；整体表现保持稳定。
作为广州核心地标，广州国际金融中心（广州IFC）写字楼续租率达70%，客户访问量和转化率正向提升，精装修单元去化率接近九成，去化周期仅约19天。越秀金融大厦上半年推出7,089㎡带装修单元，顺利推进超六成的去化率，持续优化租户结构。
▲越秀金融大厦越秀房产基金聚焦当下灵活高效办公趋势以及Z世代办公需求，实施“一客一策+产品调改”策略，不断提升写字楼的品质和服务水平，强化其在市场中的竞争力。武汉越秀财富中心上半年实现续租率81%，并通过单元局部微改造、软装提升、打造智能样板间等多种方式优化客户看楼体验，提升客户转化率。
酒店公寓深入洞察市场需求，驱动产品创新，客房收入再创新高，持续领先竞争群。
广州IFC雅诗阁服务公寓凭借卓越的品牌服务标准和灵活的产品策略，在高端服务式公寓市场中表现亮眼：针对领事馆与外籍客户等商务客群需求深化服务，有效调整长短租比例，实现上半年经营收入和入住率的双双提升，上半年经营收入6,030万元，创历史新高。
广州四季酒店紧抓外籍高净值客群市场需求，借助广交会等展会带动，上半年客房收入创历史新高，实现经营收入1.9亿元；平均入住率80.1%，同比增长1.1个百分点，每间客房可用收入（RevPAR）1,762元/间/晚，高于竞争群酒店30.5%。
▲广州IFC雅诗阁服务公寓
▲广州四季酒店专业市场方面，中国服装商贸龙头市场——广州白马服装市场产业赋能与数字化转型并进，整体经营收入1.09亿元，出租率稳居95%。借十五运东风，广州白马服装市场以“体育+时尚”作为连接服装行业发展的桥梁，挖掘体育赛事的商业潜力，同时打造“白马智选”+“白马悦境通”双平台，构建线上精准引流体系，上半年累计接待165个采批团，促成采购金额1.4亿元，依托大湾区国际女装展、广交会等展会促进租户成交，继续凸显行业龙头地位。
▲上：广州白马服装市场下左：釆购节；下右：广交会商务团
零售商场有序推进招调焕新，加快品牌迭代升级，持续开拓夜间消费，激发销售新增长点。
广州IFC国金天地通过“品牌焕新+场景运营”组合拳，积极升级招商力，期末出租率96.4%，续租率97.0%，成功引入广州首家且目前唯一的市内免税店“中免免税店”，预计开业后将打造全新的免税购物地标，构建“赛事消费+免税购物”双引擎，持续赋能基金资产价值提升。
广州VT101维多利广场举办优衣库美好生活市集、巨型宝可梦及美好生活音乐等活动消费拉动作用明显，期末出租率96.2%，主力店“优衣库”上半年销售额同比增长0.3%，带动项目整体销售额同比增长0.6%。
▲广州IFC国金天地
▲左：广州VT101维多利广场右：武汉星汇维港购物中心
财务管理能力是企业稳健发展的核心支柱，在复杂多变的利率环境下，越秀房产基金充分发挥其财务“灵活性”优势，坚持主动且审慎的财务管理策略，有效优化资本结构，显著降低融资成本。
2025年上半年平均付息率3.92%，平均融资成本为近三年以来低位，这为基金的稳健运营和持续发展提供了坚实的财务保障；利率敞口维持33%（含稳定浮动人民币融资）；外汇敞口降至28%，较去年同期下降31个百分点，有效控制利率和汇率风险。
2023年以来，越秀房产基金管理人主动管理，优化财务结构，人民币融资占比进一步提升至72%，较去年同期上升31个百分点，较去年年末上升12个百分点。
凭借稳健的经营表现、出色的资产管理能力和积极践行ESG的责任担当，越秀房产基金上半年继续获得国际评级机构标普、惠誉给予投资级评级，并进入“2025·中国不动产资管综合实力TOP10”榜单。
值得一提的是，越秀房产基金在中国银行间交易商协会取得重大突破，今年7月成功发行6亿元人民币三年期熊猫债券，票面利率低至2.70%，这也是全球首单上市REITs熊猫债券发行。创新的融资渠道和前瞻性的财务管控持续优化债务结构，为基金把握未来投资机遇、实现可持续发展奠定了坚实基础。
越秀房产基金即将迈入上市20周年，多年来持续稳健增长的业绩证明了其多元资产布局战略的前瞻性和可持续性，既能抓住不同行业发展窗口期带来的机遇，又能在周期波动中通过业务结构调整实现稳健经营，还能利用资源整合带来的叠加效应拓宽收入来源。
展望2025年下半年，越秀房产基金表示，将以审慎乐观的态度坚持“以变应变、精准施策”，在稳健经营、继续夯实发展根基的基础上，持续提升资产价值，以高质量发展的确定性应对外部不确定性，继续为基金单位持有人、客户及合作伙伴带来可持续的长期发展价值回报。
【越秀房产基金】
越秀房产基金（00405.HK）于2005年在香港联交所上市，是全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金，旗下物业分布于广州、上海、武汉、杭州和香港的核心地段，业态涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店和服务式公寓。
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